市場“洗牌”五年內8成房企將被踢出局

2017年是中國“十三五”規劃的第二年，房地產行業的發展狀況將對宏觀經濟走勢產生巨大影響。毫無疑問的是，市場趨勢、競爭趨勢將產生深刻變化，產品趨勢也在孕育新的可能。中國房地產報記者採訪了首創集團房地產部總經理蘇健、蘭德諮詢總裁宋延慶，雖然對於房地產行業走勢存在樂觀與悲觀的不同，但二人均認為重點城市的房價仍將持續上漲，房地產企業競爭格局會進一步發生變化。

中國房地產報：面對宏觀經濟下行、地方調控政策頻出的形勢，2017年乃至未來5～10年，房地產行業會發生什麼變化?
宋延慶：除個別城市的部分區域外，房價依然會上漲，因為剛性成本太高，降價空間很小。
蘇健：房地產作為基礎和先導性產業，衰退一般早于和快於宏觀經濟。從行業實際狀況分析，決定房地產行業發展的宏觀經濟基礎還沒有發生重大變化，影響房地產行業週期波動的代表性因素投資和政策沒有重大變化，支撐房地產行業健康發展的市場要素供應和需求也沒有發生根本性變化，因此行業大週期的拐點不會憑空產生，未來幾年房地產行業仍將穩定發展。
判斷依據主要是我國農村和城市的基礎設施都大為改觀。基礎設施投資占總投資的比重接近50%，而從整體上看固定資產投資波動與房地產業的週期波動高度相關，部分時間甚至是一致的，是共振的。城鎮化率和家庭結構快速裂變帶來的有效性需求，也從不同角度說明房地產行業還未到真正的大週期拐點。

中國房地產報：房地產企業的競爭格局會發生什麼變化?
宋延慶：首先，集中度會越來越高。5年內，百強 房企的市場佔有率會提高至少15個百分點，至55%～60%;十強房企的市場佔有率會提高10個百分點左右，至25%～30%;行業NO.1的市場佔有率會突破發達國家NO.1基本能達到的5%，甚至8%。未來5年內出局的並表房企或將超過80%。
另外，目前的榜單座次將會大變。行業NO.1企業很可能是資本型投資商，不會再是萬科這樣的專業化開發商，也不會是綠地;TOP10企業中，具有全產業鏈統合能力的企業可能有兩三家，如碧桂園;資產經營型企業可能有兩三家，如萬達;具有城市基礎設施投資運營能力和土地一級開發能力的城市運營商可能有兩三家，典型的有綠地;傳統型的專業開發商不會超過4家。

有4種類型的房企可能會在未來幾年異軍突起，有核心資源的新型房企，如軌道物業開發商;專注於某一細分市場的專業開發商，如專注於豪宅，專注於改善型住宅;專注於某一細分產品或產品線的新型開發商，如主題樂園、文旅小鎮、農閒民宿等;專業代建商。
同時，房地產市場生態系統將更具多樣性。

蘇健：什麼樣的公司在未來擁有更多的發展機會?我認為具備逆週期操作能力、產業價值組合及運營能力、金融基因完備優秀的三種特徵的地產企業將大有可為。首創採取的是第二種模式，地鐵上蓋地產、產業園區地產、奧特萊斯地產、小城鎮建設等，這些都是力圖把其他產業價值與地產結合。

一線品牌企業將進一步擠壓中小企業的生存空間，規模小、品牌弱的地產企業獲取優質資源的難度進一步提高。
競爭加劇，但競爭中也會有合作。尤其是土地競買環節的合作，土地競買聯合體的出現大家早已經習以為常，有的土地成交以後，背後竟有多到六七家企業聯合投資的情況。